וילנה
תאריך 03/07/2025
יואל
לאחר שסיקרנו במבט על את כדאיות שוק הנדל"ן במדינות הבלטיות באתר שלנו החלטנו להכנס לעומק ולסקר ערים נבחרות במדינות הבלטיות וכיום נתחיל עם עיר הבירה של ליטא – וילנה. מסקרים רבים שנערכו על מנת למצוא את היעדים המומלצים ביותר להשקעות נדל"ן באירופה מבחינת עלות, מיסוי וזמינות נמצא כי וילנה מהווה לאחד היעדים הכדאים ביותר. שילוב של מחירי נדל"ן שנגישים יחסית עבור המשקיע הממוצע ביחד עם מדיניות מיסוי מקלה שמושכת זרים וביקוש אדיר מציבה את וילנה בתור אחת הערים החמות ביותר עבור משקיעי נדל"ן שמחפשים לבצע עסקה משתלמת. כיום נסקור את שוק הנדל"ן בעיר הבירה של ליטא שנמצאת במסלול המהיר כלפי מעלה עם כלכלה שמתחזקת מיום ליום ונהירה של משקיעים ואנשי עסקים זרים.
מעבר לעובדה שוילנה היא העיר הגדולה ביותר בליטא היא גם מהווה למרכז הכלכלי, פוליטי, חינוכי ותרבותי של המדינה כולה. העיר ממוקמת בדרום מזרח המדינה כאשר שטחה מתפרש על פני למעלה מ-400 קילומטרים רבועים. ההתניידות אל העיר קלה במיוחד מאחר ושדה התעופה הבינלאומי של ליטא נמצא במרחק של 5 ק"מ בלבד ממרכז העיר וילנה והתחבורה הציבורית בעיר יוצאת מן הכלל. מסקר שנערך על מנת לאמוד את כמות המשתמשים בתחבורה ציבורית עולה כי 45% מכלל התושבים בעיר משתמשים בתחבורה הציבורית באופן קבוע. כתוצאה מכך המון ליטאים בוחרים לעזוב את הפרברים ולעבור להתגורר בעיר הבירה וילנה יחד עם זרים שמקימים בה חברות וסטארטאפים. בשנת 2024 מספר התושבים בוילנה עמד על כ-550 אלף כאשר כ-70 אלף מתוכם הם זרים שמגיעים לעבוד ולבצע עסקים בעיר. כדי לסבר את האוזן בשנת 2022 הזרים השקיעו כ-30 מיליארד אירו בלטביה כאשר כ-70% מכלל ההשקעות בוצעו בוילנה.
אופי שוק הנדל"ן בוילנה:
- עלות – מחירו הממוצע של מ"ר בוילנה מוערך בכ-2600 אירו כאשר במרכז העיר תוכלו למצוא נכסים יוקרתיים בהם מחירו של מ"ר יכול לטפס עד 5000 אירו. יש לציין כי מחירי הנדל"ן עולים בהדרגה בשנים האחרונות בשיעור ממוצע של כ-10% בשנה, אמנם בשנתיים האחרונות המגמה הזו החלה להבלם.
- תשואה – התשואה הממוצעת בוילנה גבוהה יחסית לממוצע האירופאי ועומדת על כ-6.5%. תוכלו להרוויח תשואה גבוהה יותר במידה ותשכירו את הנכסים שלכם לטווח קצר מאחר ובנוסף לזרים שמגיעים לעיר לבצע עסקים, בכל שנה מבקרים למעלה ממיליון תיירים אשר מגיעים להנות מהנופים המרהיבים וחיי הלילה שיש לעיר להציע.
- מיסוי – כפי שנאמר לעיל ליטא מעוניינת למשוך משקיעים זרים ועל כן היא מנהיגה מדיניות מיסוי מקלה ונוחה. מס רווחים משכר דירה ומס חברות עומדים על שיעור קבוע של 15% כאשר את מס החברות ניתן לקזז ל-5% במידה והחברה שלכם מונה מספר עובדים קטן ומרוויחה מתחת לתקרת שכר מסוימת. המע"מ בליטא גבוה מהמע"מ בישראל ועומד על 21% ובנוסף לכך ישנו מס עירייה שעומד על כמה אחוזים בודדים. במידה וזהו פרט רלוונטי עבורכם – מס ירושה בליטא הינו מס פרוגרסיבי שמשתנה בין 5% ל-10% בכפוף לסכום שיועבר בירושה.
הכלכלה בליטא משגשגת ולמרות שהמשכורות בה אינן גבוהות כמו במדינות מערב אירופאיות אחרות התושבים בה מדווחים על איכות חיים גבוהה ונוחה. על כן ניתן לראות את הנהירה של המשקיעים הזרים והחברות השונות שמקימים בוילנה מרכזי שירות ותעסוקה שתורמים להגדלת התוצר הלאומי הגולמי של המדינה. נכון לסוף שנת 2024 ישנם למעלה מ-700 סטארטאפים שונים במדינה שמעסיקים הן תושבים מקומיים והן זרים שתורמים לכלכת המדינה. גורם נוסף לביקוש הגבוה לנדל"ן במדינה הוא היותה של וילנה בתור עיר אוניבריסטאית כאשר ישנם מספר מוסדות חינוך שמושכים סטודנטים מקומיים וזרים כאשר אחת התוכניות המבוקשות ביותר היא לימודים לתואר שני במגוון מקצועות בשפה האנגלית. בין השנים 2021 ל-2023 גדל מספר הסטודנטים הזרים בוילנה ב-20% ואיתו גם הצורך למקומות מגורים מאחר ומספר הסטודנטים עולה על אפשרות האכלוס של מעונות הסטודנטים במוסדות הלימוד השונים.
רגע לפני שנמליץ על השכונות המומלצות ביותר להשקעות בוילנה נתייחס לנכסים ישנים שנבנו בתקופת ברית המועצות. תתפלאו לגלות שבנכסים הישנים דירות בנות שני חדרים ודירות בנות שלושה חדרים נמכרים במחיר פחות או יותר זהה. הסיבה לכך נובעת ממנגנון החימום המקומי מאחר ומזג האוויר בוילנה קר מאוד בחורף ונדרש חימום חיצוני על ידי לשמור על טמפרטורה נעימה. אלו אשר מתגוררים בדירות ישנות נאלצים לשלם עבור חימום הדירה כאשר התעריף של מחיר החימום גדל משנה לשנה מאחר והגוף שמתעסק בחימום דירות נמצא בבעלות ממשלתית שמעדיפה לשמור קודם כל על רווחיות הגוף והמפעלים שלו ורק לאחר מכן לדאוג לטובת הדיירים. כך שבמידה ואתם מוצאים נכס שנבנה בתקופת ברית המועצות תבקשו לקבל דיווחים על מחירי החימום טרם ביצוע העסקה.
היכן להשקיע בוילנה?
- שניפישקס (Šnipiškės) – שכונה הממוקמת בסמיכות למרכז העיר עם התחדשות עירונית אדירה בשנים האחרונות. יותר ויותר צעירים בוחרים להתגורר בשכונה מאחר והיא קרובה למרכז העיר על מנת להגיע בקלות אל מקום העבודה שלהם ובו זמנית הופכת להיות לשכונה קהילתית עם התחדשות מתמדת. על כן מחירי הנכסים פה גבוהים מהממוצע של העיר כאשר מחירו של מ"ר עומד על כ-3000 אירו.
- נאוימייסטיס (Naujamiestis) – שכונה אשר עוברת תהליך ג'נטריפקציה עם בתי עסק רבים שנפתחים ביחד עם בתי קפה, מסעדות ומגוון שירותים לכל התושבים. החל משנת 2023 ישנה בנייה מתמדת של יחידות דיור חדשות מאחר והביקוש לדיור בשכונה גבוה במיוחד. השכונה מומלצת מאוד להשקעה מאחר וישנה עלייה בערך הנדל"ן ביחד עם דמי השכירות כך שתוכלו להרוויח בהשכרה של נכסים בשכונה הזו רווחים נאים.
אנטקלניס (Antakalnis) – אחת השכונות העתיקות ביותר בוילנה הממוקמת במזרח העיר בקרבה לנהר ה-Neris. השכונה אמנם יחסית פרברית אך היא ידועה בפסטורליות ומרחבים הירוקים שלה אשר מושכים משפחות צעירות עם ילדים להתגורר בה. לאור התייקרות דמי השכירות במרכז העיר ישנם כאלו שבוחרים להתרחק מעט ולמצוא מקומות זולים יותר, כך שהשכונה הזו יכולה להיות מקום טוב מאוד עבורכם לרכוש בו נכס.
