איטליה

venice

נדלן באיטליה

איטליה, ארץ המגף המפורסמת הודות למסעדות הרחוב, הפסטה והפיצה, אך רבים אינם יודעים שניתן לממש את חלום ההשקעות גם כאן. איטליה גובלת בארבע מדינות שונות – אוסטריה, צרפת, שוויץ וסלובניה, ובבירת המדינה, רומא, שוכנת לה קריית הוותיקן. כל אלו בצירוף אתרי ארכאולוגיה ועתיקות, הופכות את איטליה לאחת המדינות המתויירות בעולם עם כ־62 מיליון תיירים שהגיעו בשנת 2019, והמספרים רק ממשיכים לעלות.

איטליה נמצאת במקום ה־8 בעולם כיצואנית במסחר, ובאותו מיקום בדירוג התמ"ג שעמד על כ־2.1 טריליון דולר בשנת 2018. מדובר באחת המדינות הראשונות שהצטרפו לאיחוד האירופי, לכן היא נחשבת למדינה יציבה כלכלית ומבוססת למרות השנים הלא פשוטות שעברה.

לפני מספר שנים, שוק הנדל”ן באיטליה עמד בנקודה ייחודית בהיסטוריה. איטליה עברה הליכי מיתון משמעותיים, שבאו לידי ביטוי בצמצום מאסיבי של לקיחת המשכנתאות ושל רכישת הדירות גם יחד. תנאים אלה הקטינו לכאורה את האטרקטיביות של השקעות נדל”ן במדינה, מכיוון שהם מביאים לכך שאחוז המקומיים שירצה לרכוש נכסי נדל”ן – ובהתאם לכך להביא תשואה למשקיעים – היה נמוך.

מס על שכר דירה

דומה למס הכנסה בקיזוז ראשוני של 30% על הוצאות תיקון ואחזקה. מס ההכנסה נקבע על ידי דרגת הכנסה, מתחיל מ23% עד 15,000 אירו ועד 43% ל75,000 אירו.

מס רכישה

מס רכישה נע בין 2% – 10% בהתאם לצורת המכירה ושווי העסקה.

משכנתא מקומית

בנקים איטלקיים נותנים משכנתא שיכולה להתפרס מ5 ועד 20+ שנים. המשכנתא המרבית יכולה להקיף כ־70%-80% מהסכום לרכישה, והסכום ההתחלתי לבקשת משכנתא הוא 50,000 יורו. (מקור)

תשואה שנתית

התשואה השנתית עומדת בהערכה גסה על 3.92%, אבל היא משתנה בהתאם למיקום הנכס, שווי וכו'. כפי שהזכרנו כדאי לכם להשקיע דווקא בערי הדרום, שם תתכן תשואה גבוהה יותר.

Airbnb

תוכלו להשכיר נכסים במקומות מרכזיים בערים הגדולות דרך פלטפורמת AIRBNB לסטודנטים, אנשי עסקים ותיירים. חשוב למצוא מיקום פופולרי ומבוקש כדי למקסם את הרווחים.

שוק נדלן חופשי

לפי החוק האיטלקי, תושב זר יכול לרכוש נכס במדינה כל עוד המדינה של אותו משקיע מקיימת יחס השקעה הדדי. ההיגיון הוא די פשוט – אם המדינה שלכם מרשה לאיטלקים לרכוש נדל"ן אצלה, תוכלו לרכוש נדל"ן באיטליה ללא כל בעיה.

מידע על שוק הנדל"ן והכלכלה באיטליה

מסחר הנדל"ן באיטליה מתמקד היום בעיקר בדרום המדינה, משתי סיבות עיקריות:

הסיבה הראשונה היא מכיוון שהחלק הדרומי באיטליה מפותח פחות מהחלק הצפוני, לכן מחירי הנכסים נמוכים יותר וניתן לקבל תשואה גבוהה.

הסיבה השנייה להשקעה בדרום איטליה, היא משום שהמדינה העבירה תקציבים גבוהים לשיפור תשתיות ופיתוח הכפרים ועיירות הנופש. דבר שיכול להביא לגדילה משמעותית בכמות התיירות ומקומות הנדל"ן. לכן, אם אתם חושבים על איטליה כמועמדת רצינית, ויודעים לזהות הזדמנויות – כדאי לכם לבדוק נכסים בדרום המדינה. יתכן כי בעוד כמה שנים הנכסים הללו יעלו יותר וכך התשואה שלכם תגדל.

 איזה נדל"ן כדאי לרכוש באיטליה?

איטליה כמו רוב מדינות אירופה, מהוות יעד תיירותי פופולרי ולכן דירות ובתי נופש בערים פופולריות יובילו לתשואה גבוהה יותר. ככל שיש ביקוש ופחות היצע כך המחיר שתוכלו לקחת עבור הנכס שלכם – יעלה. זה יכול לבוא לידי ביטוי בדירות סטודנטים, בתי מלון, משרדים באזורי תעשייה, אבל המטרה העיקרית היא לרכוש נכס מבוקש, על מנת למקסם את הזדמנות ההשקעה שאיטליה מציעה לכם.

ערים מומלצות לרכישת נדלן באיטליה

ערים פופלריות במרכז וצפון איטליה:

  • רומא – כל הדרכים מובילות לרומא. עיר הבירה של איטליה המונה כ­3 מיליון תושבים ומדורגת במקום הרביעי כעיר המאוכלסת בעולם. הקולוסאום, הקתדרלות ושרידי מבנים מהעת העתיקה מושכים לא מעט תיירים מדי שנה. ברומא תוכלו להשקיע בנדל"ן תיירותי כמו AIRBNB, או בנדל"ן משרדי בהתאם למיקום הנכס (אתרי תיירות או אזורי תעשיה ומסחר).
  • פירנצה – ראוי לציין שפירנצה היא האזור המרכזי בו מתבצעות הכי הרבה רכישות למטרות השקעה: 93.8% מהסך הכולל. במשך שנים מרכז העיר היווה מוקד תשומת לב מצד המשקיעים, בעיקר לבניית בתי נופש. תופעה זו הייתה כה חזקה, עד שהביאה ל"הגירה" של מאזורים שכנים על ידי אלה המחפשים בית לצורך לימודים או עבודה ומובילה גם לשינוי השימוש במשרדים ריקים רבים.

ערים מומלצות בדרום המדינה:

  • פלרמו – פלרמו היא העיר הראשית של סיציליה, ולאחרונה מושכת אליה משקיעים מכל העולם למטרות נדל"ן ונופש. בדומה לקפריסין, שם ניתן לשלב בין השכרת הנכס לבין חופשה משפחתית, תוכלו לרכוש נכס ולממן באמצעותו את החופשה הבאה שלכם.
  • נאפולי – עיר נמל השלישית בגודלה באיטליה ונמצאת דרומית מרומא. העיר מושכת אליה תיירים רבים ובעיקר כאלה שמעוניינים לראות ולחוות את האמנות המפוארת דרך ארמונות, מבצרים, ציורי קיר ועוד. נכון לשנת 2017, העיר נמצאת בראש רשימת הערים בהן נרכשו נכסים להשקעה, עם שיעור של 41%.

איך רוכשים נדל"ן באיטליה בצורה נכונה?

לאחר שבחרתם את הנכס הרצוי, כדאי שתבקשו פרטים אודות המוכר כמו האם הוא רשאי למכור את הנכס? האם האם השותף היחיד בנכס, כי אם לא אז תצטרכו אישור של כל השותפים. האם קיימים שעבודים, הלוואות או עיקולים על הנכס? על מנת שלא תפלו בפח, כדאי לשכור עורך דין מקצועי שיברר עבורכם את הפרטים וימנע מכם לקחת סיכונים מיותרים.

שלבי רכישת נדל"ן באיטליה מתחלקים ל3:

  1. הצעה לרכישה – במכירה דרך סוכנות נדל"ן, עליכם לשלוח מסמך הצעה בצירוף פקדון, שיוחזר אליכם לאחר שהמוכר יסכים להצעה. מסמך זה מחייב מבחינה משפטית את המוכר למכור לכם את הנכס, ומצדכם – לקנות אותו.
  2. התחייבות טרום חוזית לרכישה – מסמך דומה מעט לקודם, אלא שכאן החוזה מנוסח על ידי עורך דין, ומכיל את כל הפרטים המשפטיים של העסקה. בנוסף הפקדון שעליכם לשלם על סך 10% משווי העסקה לא יוחזר במידה והחוזה יבוטל ללא סיבה מוצדקת.
  3. שטר מכירה – שטר זה מנוסח ומוקרא על ידי נוטריון מקומי באיטלקית, ומבוסס על המסמך הקודם. מומלץ להגיע למעמד יחד עם עורך דין איטלקי שיוודא שכל הפרטים נכונים וברורים.
תפריט