לפני שאתה משקיע בבקתת סקי בזלצבורג, כדאי לך לעבור על התקנות הבאות
תאריך 02/05/2022
יואל
אוסטריה היא מדינה עשירה המכילה הרים עוצרי נשימה, ערים שוקקות חיים, קתדרלות מימי הביניים, וכמובן נוף פסטורלי ויפה של אגמים, יערות ושטחים ירוקים. לא פלא שהיא הפכה להיות יעד תיירותי מבוקש, ובכל שנה מגיעים אליה מיליוני מבקרים מכל העולם. דירוג התמ"ג של אוסטריה הוא אחד מהגבוהים באירופה, ובשל כך משקיעים רבים מוצאים בה מדינה אטרקטיבית עם פוטנציאל תשואה גבוה במיוחד.
במאמר הבא אנחנו נדבר על ההבדלים בין המדינות באוסטריה, מדוע כדאי להשקיע דווקא בזלצבורג ומה חשוב לדעת לפני כן. במידה ותרצו להרחיב על השקעת נדל"ן באוסטריה, מוזמנים ללחוץ כאן ולעבור לדף המתאים.
מדינה בתוך מדינה
בניגוד למדינות אחרות באירופה שמורכבות ממחוזות עירוניים הכפופים לממשל המרכזי, אוסטריה מורכבת מתשע מדינות שונות. למרות הפרלמנט הקיים בכל מדינה, רוב הסמכויות השלטוניות כגון חקיקה ומשפט נמצאות אצל השלטון המרכזי, כך שלמדינות הללו אין באמת כוח פוליטי חזק. עם זאת, יש להן עוצמה רבה בענייני תכנון ובנייה, בנוסף לשליטה על התקציב המקומי.
בתור משקיעים כדאי לשים לב מעבר לתקנות הכלליות של אוסטריה, גם לתקנות של המדינה הספציפית בה תשקיעו. זאת על מנת שתוכלו להיערך בהתאם לפני הרכישה.
אחת מאותן המדינות היא זלצבורג – מדינה קטנה יחסית המונה כחצי מיליון תושבים, מורכבת מעיר הבירה, זלצבורג, ועוד כ-120 ערים ועיירות קטנות. היא ממוקמת בין הרי האלפים ומהווה מוקד תיירותי לחובבי סקי וספורטאים מקצועיים מכל העולם. אתרי הסקי שלה זולים במקצת מהמדינות השכנות, לכן רבים מהם מוצאים את מדינת זלצבורג כמשתלמת יותר.
בנוסף לכך, האדיבות של אנשי המקום, השפה האנגלית והמיקום הפסטורלי בין עיירות סקי בגובה אלפי מטרים, מאפשרות לאתרי הסקי באוסטריה למשוך מבקרים וגולשים רבים מכל העולם. כך שאפשרויות ההארחה באוסטריה מגוונות ביותר ובזלצבורג המחירים אטרקטיביים יותר על פני מדינת טירול לדוגמה, אך עדיין מחירי הבקתות גבוהים יותר מאשר מלונות או דירות הארחה ושמורות למעמד הגבוה.
מה היתרונות של בקתת סקי על פני מלונות או דירות בהרים?
- בקתת סקי משלכם – חופשות הסקי באירופה מאוד נפוצות בעיקר בקרב המקומיים ותושבים ממדינות שכנות. בקתת הסקי שלכם תוכל לממן לאורך השנה את עלות החופשה של משפחתכם, ובכך תוכלו להנות גם אתם מחופשת סקי משפחתית בהרי האלפים.
- שוק יוקרתי – בדרך כלל לחופשות סקי מגיעות משפחות וגולשים ממעמד הכנסה גבוה יותר, כך שבקתה יכולה לענות על הצרכים שלהם – ממוקמת קרוב מאוד לאתרי הסקי, חדרים מרווחים והיא מקום פרטי ואינטימי.
- החזר השקעה גבוה – מכיוון שמדובר בנופש יוקרתי, ההשקעה הראשונית מצדכם תהיה גבוהה, אבל היא תחזיר את עצמה מהר מאוד במהלך עונות הסקי. מדובר בנכס עונתי מבוקש שניתן לגבות עליו לא מעט כסף עבור השכירות ובכך להחזיר את ההשקעה במהירות. מנגד, חשוב להדגיש שבמידה והשקעה כזו משתבשת, ההפסד יהיה גבוה מאחר ומדובר בנכס יוקרתי. כך שאם הנכס עובד כמו שצריך, פוטנציאל הרווח גבוה, ואם הוא לא עובד, פוטנציאל ההפסד גם הוא יהיה גבוה. לכן כדאי לחשב סיכונים בטרם ההשקעה.
מה חשוב לדעת לפני השקעה בבקתת סקי בזלצבורג? / תקנות זלצבורג בנוגע להשקעה בבקתות סקי?
תושבים זרים
אנשים המורשים לרכוש נכסים באוסטריה בכלל ובזלצבורג בפרט, הם אנשים עם אזרחות אירופאית או בעלי חברה אירופאית. לתושבים זרים הרגולציות קשות יותר ורק בחלק מהמדינות באוסטריה יוכלו להסתפק ברכישת נכס במעמד "בית שני", שאינו משתלם מבחינת מיסוי. לשם כך גם תצטרכו להגיש בקשה להיתר רכישת זרים, תהליך שיוכל לקחת מספר חודשים ואולי גם לא יתקבל. בכל מקרה בנוגע לזלצבורג, תושבים שלא באיחוד האירופי לא מורשים לקנות לקנות במדינת טירול, בוורלברג או בזלצבורג.
הפתרונות היחידים הם לעבוד דרך חברה מתווכת, דרך חברה אירופאית בבעלותכם או דרך נאמן אוסטרי. המדינה לא עושה חיים קלים למשקיעים זרים, משום שהיא רוצה שליטה מקומית בנכסים ובמיוחד באלה התיירותיים.
Airbnb
זלצבורג לא מחבבת במיוחד את Airbnb, והחל מהראשון לינואר 2018 היא הוציאה חוק לתכנון שימוש בקרקע. חוק זה קובע כי עליכם לקבל אישור מרשות הבנייה המקומית להשתמש בביתכם לכל מטרה אחרת, לרבות השכרה לצרכים מסחריים. אמנם דירות קטנות של Airbnb אינן נכללות בחוק הזה ומותר להשכיר אותן גם ללא אישור, אבל במידה ומדובר במקום אירוח של החל מ-10 אורחים או 3 יחידות דיור רשומות על אותם הבעלים, אזי תצטרכו להגיש בקשה מהרשויות להשכיר את הנכס, שלא בהכרח מתקבלת.
מיסוי לא נוח לדירות יוקרה
מדרגות המיסוי באוסטריה מתחיל מ11,000 יורו במס של 25% ועד 90,000 יורו ומעלה במס של 50%! מדובר במיסוי גבוה במיוחד עבור דירות יוקרה ובקתות סקי , מכיוון שההכנסות מהשכירות יכולות להיות גבוהות מהרגיל. מעבר לכך מכיוון שמדובר בנכס תיירותי, עליכם לחייב את האורחים לשלם מס תיירות (עוד כ־1-3 יורו לאדם) ומס רווח הון בגובה 30%. זאת בנוסף לעלויות הרכישה שמסתכמות באזור 6% + דמי רישום.
לגבי מע"מ, יש אפשרות לקבל החזר בסך 20% על ההוצאות רק כעבור 20 שנה מתחילת החזקת הנכס. במשך אותו זמן תצטרכו להירשם במע"מ ולשלם בכל חודש מע"מ בסך 10% מהכנסות השכירות.
חובת השכרה
על הנכסים התיירותיים של אוסטריה חלה חובה להשכיר אותן גם כשהן לא בשימוש או למכירה. זאת משום שהתיירות של אוסטריה מהווה נתח משמעותי בכלכלת המדינה, והם לא רוצים לאבד את זרימת התיירים לאזורים הללו.
לסיכום, רכישת בקתת נופש בהרים האוסטריים יכולה להיות הזדמנות השקעה מצוינת במידה ומצאתם מיקום מבוקש, במחיר משתלם ובזמן הנכון. ענייני המיסוי וההגבלות של זלצבורג בפרט יכולים להקשות עליכם, ולכן מומלץ להתייעץ עם יועץ מס או מומחה נדל"ן כדי לבדוק האם ההשקעה הזו מתאימה לכם ובאיזה אופן.
