כיצד אוכל להימנע מנפילה לידי הרמאים בשוק הנדל"ן?
תאריך 02/05/2022
יואל
פריצה לרכב זה לא עסק נחמד. גם ארנק שנגנב זו עוגמת נפש גדולה. אבל עוקץ נדל"ן מגמד את כל הרמאויות והמלכודות שאנו עלולים ליפול אליהן במהלך שגרת היומיום. מדובר ברמאויות שעלולות לסחוט ממשקיעים, סכומי עתק ולגרום להם להפסיד עמל של עשרות שנות עבודה.
אמנם רמאויות נדל"ן עדיין קיימות, והופכות למתוחכמות יותר עם השנים, אך לשמחתנו קיימים מספר צעדים בסיסיים שיסייעו לכם כמעט בוודאות להימנע מנפילה למלכודת נדל"ן. הצטיידו בהיגיון בריא ובנכונות לעבודה יסודית וסבלנית – ובואו נכיר את ההליכים שרצוי לנקוט כדי לוודא שהדירה שתקנו לצרכי השקעה לא תתברר כמשאבת כסף שתהרוס את חייכם.
אל תקפצו על עסקה מיידית
למרות שמפתה לרכוש דירה במחיר מציאה "מהרגע להרגע" לשלם את הסכום ולהחזיק בנכס תוך שבוע שבועיים, לרוב לא מדובר במתכון להצלחה. מכיוון שזמן קצר מונע מכם את זכויות ההשקעה החשובות ביותר בתהליך רכישת נכס להשקעה. לפני השקעת נדל"ן יש לכם הזכות לבדוק מה מצב הנכס, להבין מה ערכו, להשוות את מחירו לממוצע בשוק, לגייס עורך דין אמין, לחתום על כל מסמך במסודר, לבדוק את מצב בעלות הנכס מול הרשויות וכן הלאה. אמנם ברוב המקרים מכירת דירה באופן מיידי היא תקינה, ונוגעת רק לצורך מיידי של המוכר במזומנים או לרצון להיפטר מהמטלה המעיקה, אך ברוב המקרים מכירת דירה מיידית היא מתכון לאסון.
בדיקת רישומים – השלב החשוב ביותר בכל התהליך
אנחנו יודעים, לכל דירה יש הרבה רישומים, ובדיקה של כולם עשויה להיות תהליך ארוך ומתיש (במיוחד כשמדובר בדירה במדינה אחרת, בה אתם לא מכירים את כל הרגולציות). אבל למרות הכול, חובה לבדוק את כל רישומי הנכס לפני רכישתו ולפני חתימה על כל סוג מסמך.
- את הרישום בטאבו חשוב לבדוק כדי לוודא שהדירה או הקרקע אכן שייכת לבעלים הנוכחיים, ושאין בעלים נוספים, לא ידועים, שחולקים את האחריות לדירה ועלולים לצוץ בהמשך ולדרוש את חלקם.
- את רשם המשכונות על הנכס הנוכחי חשוב לבדוק כדי לוודא שאין לבעל הדירה חובות ושאין לגוף חיצוני סמכות על הדירה.
- את רישומי העירייה חשוב לבדוק כדי לוודא שהדירה רשומה אצלם כמיועדת למגורים, ושוב – שבעל הנכס אכן מחזיק בנכס.
רמאויות שקשורות ברישומי הדירה הן נפוצות מאוד, ולא תמיד הרשויות השונות מעודכנות במידע שרשויות אחרות קיבלו – ולכן חיוני לבדוק את כל הרישומים, להשוות ביניהם ולשאול שאלות במקרה של משהו חשוד.
עורך דין יציל מרמאות
זו נשמעת דרישה ברורה מאליה – אבל תמיד קיימים רוכשים שמנסים לדלג על מציאת עורך דין טוב (או חברת תיווך אמינה שכוללת עורכי דין) מתוך תקווה שהכל יסתדר יפה מאליו. לא כדאי לעגל פינות. מדובר באחת מהעסקאות הגדולות של חייכם. עדיף להשקיע עוד כמה אלפי שקלים, לשלם לעורך דין שילווה את התהליך ולדעת שיש מי שיבדוק את החוזה ואת הרישומים וישמור עליכם מפני נוכלים. כאשר מדובר בדירה בחו"ל הצורך בעורך דין שיעקוב לאורך כל התהליך חיוני כפליים משום שאינכם מכירים את השפה ואת החוקים, וקל יותר ליפול לפח. עורך הדין יסייע לכם לוודא שהכל נעשה כראוי וישמור עליכם מפני עסקאות מזויפות בהן יתכן כי תידרשו לשלם מקדמה כשלאחר מכן בעל הנכס ינטוש את העסקה וישאיר אתכם חסרי כל.
בדקו מי הם כל בעלי הנכס
פעמים רבות דירה מסוימת שייכת למספר אנשים: לרוב הם יהיו בני זוג כיום או לשעבר, או אחים / קרובי משפחה שירשו נכס מסוים יחד. במקרים כאלו, חיוני לחתום על העסקה מול כל בעלי הנכס (או להשיג מסמך משפטי תקין מבעלי הנכס שלא יכולים להיות במקום) כדי למנוע מצב בו רכשתם נכס מבעליו ולאחר מכן יגיע אדם נוסף ויטעון לזכויותיו על הנכס.
בדקו היטב קבוצות רכישה
קבוצות רכישה עשויות להיות מכשיר השקעה יעיל במיוחד, כאשר מספר אנשים שמתארגנים יחד לקניית נכסים, מקבלים מחיר משתלם וחוסכים עלויות ניהול עסקה – אך הן מתגלות לפעמים כמלכודות דבש בעייתיות. במידה ואתם שוקלים להצטרף לכזו, ערכו את כל הבדיקות שלכם (בעזרת עורך דין או מתווך אמין שאינו בעל אינטרס בקבוצה הנוכחית) בטרם חתימה על מסמך כלשהו. כך תימנעו ממקרים של קבוצות שרוכשות נכסי נפל, מקבוצות שמאורגנות על ידי נוכלים למכירת דירה שלא הייתה ולא נבראה, או מפרויקטים שנועדו לגבות מכם מקדמה שמנה ולהיעלם עם הכסף.
בדקו את הרגולציות באזור
לכל עירייה ולכל מדינה חוקים משלה שיחייבו את בעל הנכס לנהוג בצורה מסוימת. לכן, לפני שחותמים על רכישת דירה במקום כלשהו, בישראל או בחו"ל, חיוני לשוחח עם מומחים לאזור ולברר איתם מספר קריטריונים:
- מהן תקנות פינוי הדיירים באזור (האם ייתכן מצב בו לא תוכלו לפנות דייר סורר לתקופה ארוכה)?
- מהו מצב תשתיות הדירה (בדקו אותה בעצמכם בעזרת בעלי מקצוע, אל תסתפקו בתמונות של הנכס)?
- מהן החובות החוקיות של בעל הנכס (פינוי שלג בחורף, שיפוצים מסוימים, טיפול בתקלות, ביטוחים…)?
פספוס סעיפים מסוימים עלול לעלות לכם בירידה בערך הנכס או בהוצאות גדולות ופתאומיות.
רכישת נכס להשקעה בחו"ל הוא תהליך מורכב וארוך, אך מעקב יסודי אחר הסעיפים שיש לבדוק בדרך יסייע לכם לבצע אותו כראוי, להרוויח מהנכס ולשמור על הכסף שלכם. הצטיידו בעורך דין אמין או בחברת נכסים שמכירה היטב את האזור הרצוי, אל תתביישו לשאול שאלות בכל שלב בדרך, ובמקרה שיצוץ לכם חשד בזמן התהליך – בדקו אותו באופן מיידי.
בהצלחה!
