האם אפשר להשיג משכנתא בישראל לצורך השקעה בחו"ל?

שוק הנדל"ן בישראל הולך ומתייקר עם השנים והתשואות שאפשר לצפות אליהן לא גדולות כמו באירופה. שם אפשר להשקיע בנדל"ן איכותי במיקום מבוקש, במחיר זול ולקבל תשואות שיכולות להגיע גם ל10%. לכל אחת ממדינות אירופה יש מדיניות שונה לגבי השקעות זרות, וחלק מהן עושות חיים קשים למשקיעים הישראלים. זה יכול לבוא לידי ביטוי בהטבות גדולות לבעלי אזרחות אירופאית, בכמות בנקים מצומצמת המאפשרת משכנתא לזרים, ומשכנתאות בתנאים לא תנאים.

אחד הפתרונות המעניינים שמשקיעים משתמשים בו – הוא קבלת משכנתא ישראלית לצורך השקעה בחו"ל. המשקיעים הינם אזרחים ישראלים, והתנאים לכאורה אמורים להיות טובים יותר עבורם. האם זה באמת פתרון טוב? או שאולי עדיף לקבל על עצמנו את תנאי המשכנתא בחו"ל מאשר להשתעבד למשכנתא בארץ?

במאמר הבא נרחיב על נושא המשכנתאות, נגלה האם משכנתא כזו משתלמת, איך משיגים כזו ואיך עושים זאת בצורה נכונה.

קודם כל, בשביל מה צריך משכנתא להשקעה בחו"ל?

משכנתא היא אחת הדרכים לבטח את ההון העצמי שלנו בהלוואה בנקאית, שתאפשר לנו לרכוש דירה להשקעה ללא תקציב מנופח ובלי לשבור חסכונות. רכישת נדל"ן בחו"ל על ידי הון עצמי, היא דורשת אמנם פחות בירוקרטיה, אבל היא גם מהווה סיכון ענק למשקיע. הרי גם אם היום אתם בטוחים ב100% שהעסקה שלכם היא המשתלמת ביותר ותניב לכם אחוזי תשואה גבוהים, אי אפשר לדעת בוודאות מה יקרה למצב הכלכלי שלכם או של המדינה שהשקעתם בה. מעבר לכך, יתכן שכתוצאה מכך לא יישאר לכם כסף להשקיע בשיפוץ הנכס, אחזקה וטיפוח כך שלא תוכלו להחזיר את ההשקעה.

הסיכון כאן גבוה, ומשכנתא להשקעה היא פתרון בטוח שמאפשר לכם להשקיע בשלב מוקדם בחיים, להפחית סיכונים ולאפשר לכם להשקיע באחזקה וטיפול בנכס.

האם משתלם לקחת משכנתא בארץ?

בניגוד לבנקים בחו"ל, לבנקים בישראל יש יותר כוח רגולטורי כלפי הלווים כמו שעבוד הנכס, הוצאה לפועל וכדו'. כך לבנקים יהיה קל יותר לתת משכנתאות עבור משקיעים משום שיש להם כוח אכיפה והיכרות עם אותו אזרח ישראלי. לעומת זאת כדי לקבל משכנתא מבנקים בחו"ל, תצטרכו לספק אישורים מיוחדים, תלושי משכורת והרבה טפסים על מנת שהם יוכלו להבטיח שתוכלו להחזיר את ההלוואה.

מצד שני, הבנקים הישראלים חוששים יותר לתת משכנתאות משום שעסקאות בחו"ל הן פחות ודאות לגבי הצלחתן, ויש לבנקים פחות שליטה עליהן. בנוסף, הם לא מכירים את מוכר הנכס ומכיוון שמעורב בעסקה גם תהליך המרת כספים, יש חשש להלבנת הון. לכן לבנקים הישראליים אין אינטרס גדול לתת לכם משכנתא להשקעה בחו"ל, ואם כן אז בדרך כלל זה מסתכם בריביות גבוהות או בתנאים לא אטרקטיביים.

איך משיגים משכנתא?

כדי לקבל משכנתא בארץ לצורך השקעה בחו"ל, מסלולי המשכנתא מתחלקים לשני מצבים:

יש בבעלות הלווה נכס בארץ

כדי להשיג משכנתא לרכישה בחו"ל תוכלו למשכן את הנכס הקיים בארץ, ולאחר הגשת טפסי המשכון והשעבוד לבנק, תוכלו לקבל עד 50% משווי הנכס בארץ בתור משכנתא לרכישה בחו"ל. בצורה כזו הבנקים בישראל יהיו רגועים יותר מאחר שהמשכנתא מגובה על ידי הנכס בארץ, והוא יוכל לפרוע את החוב דרכו.

במידה ולקחתם משכנתא לרכישת הנכס בארץ, האחוזים שתוכלו לקבל יופחתו מהמשכנתא הנוכחית. למשל:

אם יש לכם דירה בשווי 1.3 מיליון ₪ ולקחתם משכנתא של 600,000₪ – לאחר המשכון תוכלו לכאורה לקבל עד 750,000₪ (חצי משווי הדירה), אך תצטרכו להפחית מהסכום את המשכנתא הנוכחית. כך שיישארו לכם בסופו של דבר 150,000₪ איתם תוכלו לרכוש נדל"ן בחו"ל.

לכן כדאי לפני משכון הנכס כדאי לבדוק עם יועץ משכנתאות האם הסכום הסופי ישתלם לכם לרכישת הנכס בחו"ל.

אין בבעלות הלווה נכס בארץ

במקרה כזה עליכם לבקש הלוואה מסחרית מהבנק, או הלוואה לכל מטרה. במשכנתא מסחרית הריביות יהיו גבוהות יותר בסדרי גודל של 5% – 7%, כולל טווח החזרה של עד 7 שנים. לעומת משכנתא לכל מטרה, בהן ניתן לפרוס את המשכנתא גם ל-20 שנה ובריביות נמוכות יותר.

למרות שמדובר במשכנתא לצורך רכישת נדל"ן, מכיוון שהוא לא בארץ אי אפשר לקבל משכנתא רגילה לדיור. לכן התנאים פחות אטרקטיביים לעומת משכנתאות אחרות. הריביות וטווחי ההחזרה משתנים בהתאם לכל בנק, על כן כדאי להתייעץ עם הבנקאי ויועץ המשכנתאות כדי לקבל את האלטרנטיבה הכי משתלמת עבורכם.

איך מחזירים את המשכנתא בצורה טובה?

• משכנתא מבוססת מט"ח – סוג המשכנתא הזה מאפשר לכם להחזיר את המשכנתא בהתאם לשער המטבע איתו אתם עובדים. מכיוון שאתם משקיעים בנדל"ן בחו"ל, תוכלו לקבע את המשכנתא לשער היורו ובכך להתאים ההכנסות מהנכס להחזר ההלוואה. היתרון באפשרות הזו היא העובדה שהכל מתבסס על שער החוץ ובכך תוכלו לנהל את ההשקעה בצורה מסודרת. מצד שני הסיכון כאן גבוה משום שהשער יכול לקפוץ או לרדת באופן משמעותי ולהשפיע על תשלומי ההחזר.
• משכנתא מבוססת ריבית קבועה – כאן תוכלו לבחור האם לבצע את ההחזרים בריבית קבועה או לא קבועה. היתרון בריבית קבועה היא העובדה שלא תצטרכו לעקוב אחר השינויים בתשלומים, וההחזר יהיה קבוע לאורך זמן. מצד שני, לא תמיד ישתלם לכם לבחור במסלול זה משום שהריביות בו גבוהות ואז ההחזר הסופי לא יהיה משתלם.
• משכנתא מבוססת ריבית לא קבועה – בריבית לא קבועה תוכלו להיכנס בריביות נמוכות יותר, אך כל 5 שנים הריבית משתנה. אם הריביות נמצאות במגמת עלייה, תוכלו להסתכן בתשלום החזרים גבוה מאשר הריבית הקבועה שלקחתם לפני 5 שנים. כדי לפתור את זה, ישנן נקודות יציאה בהן תוכלו למחזר משכנתא מבלי לשלם ריביות גבוהות יותר ולחזור לריבית הקבועה. במסלול הזה תוכלו גם לפרוע את המשכנתא בעמלה נמוכה מכיוון שהיא מתייחסת לנקודות היציאה הבאות, ולא למועד הפירעון הסופי.

מומלץ להתייעץ עם מומחה למשכנתאות שידע לעזור לכם לבחור משכנתא בתנאים שתרצו.

בהצלחה!